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「不動産の評価方法」は原価法、取引事例比較法、収益還元法の3種類を覚えよう

不動産

アウル先生
今回はFP試験の「不動産」から『不動産の評価方法』について説明するよ!

不動産の評価方法

不動産の評価額を適切に算出することは容易ではありません。

そのため、実務上では様々な不動産の評価方法が使用されています。

アウル先生
その中でも、代表的な不動産の評価方法として挙げられるのは、「原価法」、「取引事例比較法」、「収益還元法」の3種類となります。

原価法

現在、対象となる不動産と同等のものを購入すると仮定した場合に必要となる金額(再調達原価)を求め、その価格から時間が経過したことによる価値の低下を加味して(減価修正)、現在の評価額を求める方法です。

トラ丸
簡単にいうと、「再調達原価を求めて、減価補正を行なって評価額を算出する方法」だね!

取引事例比較法

評価対象となる不動産の近隣地域・類似地域で、過去に実際に取引された事例をもとに、評価額を算出する方法です。

アウル先生
取引事例比較法の流れは以下のようなイメージで行われます。
  1. 多数の取引事例を収集し、適切な事例を選択していく
  2. 上記で選択した事例の取引価格に対し、必要に応じて「事情補正」、「時点修正」、「地域要因の比較及び個別的要因の比較」を行い、その価格を比較する
  3. 対象の不動産と照らし合わせ、試算価格を求める

収益還元法

不動産の収益性に着目した評価方法で、その不動産から将来生み出される価値を現在価値に割り引いて不動産価格を計算します。

トラ丸
収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」があるよ!

直接還元法

一定期間内に対象の不動産が生み出す純収益を、還元利回りで割り戻す方法です。
(還元利回りは、その不動産から得られる投資利回りを意味します。)

不動産の価格= 1年間の純収益/還元利回り

DCF法(ディスカウントキャッシュフロー法)

保有期間中に対象の不動産から得られる純収益の総和と、保有期間終了後に売却によって得られる価格を現在価値に割り戻した価格2つを合計して収益価格を計算する方法です。

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